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东莞一房屋真实业主突然出现，买受人能否善意取得继续居住？
作者 cc 浏览 发布时间 2021-07-28 11:36:39
说起买房，近日小编听说在东莞虎门有一业主程某，在购买房屋入住近两年后，突然蹦出一个自称为该房产真实业主的人，还向法院起诉要求返还房产，这究竟是怎么一回事？
真实业主现身
据了解，当年程某在东莞虎门一次性购买了两栋房产，而当初与他签订购房合同的章某原来是冒名出售人，并非该房产的真实业主，真正的业主是现在出现的曾某。一直认为章某就是该房产业主的程某，在不知情的情况下支付了房款并办理了过户，更是同家人一起入住该房有两年之久。
现在真实业主曾某向法院主张程某返还该房产，但是程某已经支付了房款，并且入住了两年，难倒这些年为房子付出的心血就这么算了？真金白银买下的房子真的要还回去吗？
作为第三人的程某能否善意取得该房产？
真实业主曾某向法院提起诉讼，程某作为该案的第三人，我所律师作为程某的代理人。
一、什么是善意取得？
善意取得是指无权处分他人动产的占有人，擅自将标的物转让给第三人，如果受让人在取得该标的物时出于善意，就可以依法取得对该标的物的所有权。受让人在取得标的物的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人赔偿损失。
二、如何认定是善意取得？
我所律师认为，程某在毫不知情，没有恶意的情况下，支付并办理了房产过户，依法律规定，可以善意取得该房产。下面根据案情，结合物权法第106条第一款规定的善意取得“三要件”进行分析。
1、受让人受让该房产时是善意的。
是否善意系主观意思表达，而要证明程某在主观上是否善意需要从证据中寻找答案。该案根据证据“两份房屋买卖合同”、“见证书”、“房屋产权档案”可以证明第三人程某是在中介的介绍下办理了见证手续，且对该房产出卖人章某的身份进行了审查后才购买的，此前与章某并不相识，不知道也无法知道是假冒的。
另外证据“两份房产证”可证明程某在该小区买了两栋以上房产，且程某一家人均住在该房产有两年之久。一般想恶意获取他人无权处分的财产的人不会一次性购买两栋房产，更不会让自己家人一直居住在恶意取得的房屋内，而是会尽早处理转让，收取售房款。
2、以合理价格支付取得该房产
所谓合理价格，一般参照当时的市场价格，不进行过高或者过低的价格支付。实务中，通常从证据“发票、完税凭证、维修基金单据”等相关房款转账支付的凭证中审查支付价格是否合理。而该案，程某是以合理的价格支付完毕了所有房款和相应税费。
3、转让的该房产依照法律规定已经登记。
法律规定，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，而房屋属于不动产，依法规定应当进行房产登记，本案中程某在购买房屋后已经领取了房产登记证书。
三、法院应不应当撤销第三人取得案涉房产的登记。
另一方面，作为行政机关的不动产登记机构在为程某做房产登记的时候是否有审查核实清楚该房产所有权人是谁呢？
现实中，大多数工作人员在办理房产登记的过程中，只做形式审查，不做实质性审查，不动产登记机构具有一定责任，但无论该行政行为是否合法，根据以下规定程某善意取得案涉房产的所有权都应当得到保护，法院不应撤销登记行为：
1、根据《物权法》第106条第一款规定，符合善意取得构成三要件的，应当得到保护，所有权人无权追回。
2、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋以为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。此处明确了在审理行政案件中适用善意取得制度。同时根据《最高人民法院行政审判庭关于审理行政案件时对善意取得适用法律问题的答复》规定，行政诉讼中对是否为善意取得，应当在查清事实的基础上依法确认。
所以，法院在审理第三人是否善意取得时，不应撤销该房产的登记，也不应中止审理，应直接对第三人所主张的善意取得进行审查并处理。
3、根据《房屋登记办法》规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书登记或作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
对于真实业主曾某的损失该怎么办？
基于上述分析得出程某善意取得该案涉房产，而作为该房产的真实业主曾某，没有实际的出售意思却被他人冒名出售了房产，且没能得到一分钱的售房款，曾某的损失只能向冒名出售人章某追偿了。
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现实中不乏有类似的案件出现，自己的房屋被冒名出售，莫名其妙成为了别人的家，该案提醒各位业主，不要以为手握房屋产权证，房子就不会跑了，分分钟因为太过于信任别人或者不小心泄露了个人隐私，导致被“有心人”冒名占有处分了房屋。
面对这样的情况，作为受害者应当及时报警并向法院提起诉讼，以维护自己的合法权益；而作为房屋买受人，如果是善意取得则无需担心，法律会予以保护，如果是恶意取得，法律也绝不放过！
真实业主现身
据了解，当年程某在东莞虎门一次性购买了两栋房产，而当初与他签订购房合同的章某原来是冒名出售人，并非该房产的真实业主，真正的业主是现在出现的曾某。一直认为章某就是该房产业主的程某，在不知情的情况下支付了房款并办理了过户，更是同家人一起入住该房有两年之久。
现在真实业主曾某向法院主张程某返还该房产，但是程某已经支付了房款，并且入住了两年，难倒这些年为房子付出的心血就这么算了？真金白银买下的房子真的要还回去吗？
作为第三人的程某能否善意取得该房产？
真实业主曾某向法院提起诉讼，程某作为该案的第三人，我所律师作为程某的代理人。
一、什么是善意取得？
善意取得是指无权处分他人动产的占有人，擅自将标的物转让给第三人，如果受让人在取得该标的物时出于善意，就可以依法取得对该标的物的所有权。受让人在取得标的物的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人赔偿损失。
二、如何认定是善意取得？
我所律师认为，程某在毫不知情，没有恶意的情况下，支付并办理了房产过户，依法律规定，可以善意取得该房产。下面根据案情，结合物权法第106条第一款规定的善意取得“三要件”进行分析。
1、受让人受让该房产时是善意的。
是否善意系主观意思表达，而要证明程某在主观上是否善意需要从证据中寻找答案。该案根据证据“两份房屋买卖合同”、“见证书”、“房屋产权档案”可以证明第三人程某是在中介的介绍下办理了见证手续，且对该房产出卖人章某的身份进行了审查后才购买的，此前与章某并不相识，不知道也无法知道是假冒的。
另外证据“两份房产证”可证明程某在该小区买了两栋以上房产，且程某一家人均住在该房产有两年之久。一般想恶意获取他人无权处分的财产的人不会一次性购买两栋房产，更不会让自己家人一直居住在恶意取得的房屋内，而是会尽早处理转让，收取售房款。
2、以合理价格支付取得该房产
所谓合理价格，一般参照当时的市场价格，不进行过高或者过低的价格支付。实务中，通常从证据“发票、完税凭证、维修基金单据”等相关房款转账支付的凭证中审查支付价格是否合理。而该案，程某是以合理的价格支付完毕了所有房款和相应税费。
3、转让的该房产依照法律规定已经登记。
法律规定，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，而房屋属于不动产，依法规定应当进行房产登记，本案中程某在购买房屋后已经领取了房产登记证书。
三、法院应不应当撤销第三人取得案涉房产的登记。
另一方面，作为行政机关的不动产登记机构在为程某做房产登记的时候是否有审查核实清楚该房产所有权人是谁呢？
现实中，大多数工作人员在办理房产登记的过程中，只做形式审查，不做实质性审查，不动产登记机构具有一定责任，但无论该行政行为是否合法，根据以下规定程某善意取得案涉房产的所有权都应当得到保护，法院不应撤销登记行为：
1、根据《物权法》第106条第一款规定，符合善意取得构成三要件的，应当得到保护，所有权人无权追回。
2、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋以为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。此处明确了在审理行政案件中适用善意取得制度。同时根据《最高人民法院行政审判庭关于审理行政案件时对善意取得适用法律问题的答复》规定，行政诉讼中对是否为善意取得，应当在查清事实的基础上依法确认。
所以，法院在审理第三人是否善意取得时，不应撤销该房产的登记，也不应中止审理，应直接对第三人所主张的善意取得进行审查并处理。
3、根据《房屋登记办法》规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书登记或作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
对于真实业主曾某的损失该怎么办？
基于上述分析得出程某善意取得该案涉房产，而作为该房产的真实业主曾某，没有实际的出售意思却被他人冒名出售了房产，且没能得到一分钱的售房款，曾某的损失只能向冒名出售人章某追偿了。
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现实中不乏有类似的案件出现，自己的房屋被冒名出售，莫名其妙成为了别人的家，该案提醒各位业主，不要以为手握房屋产权证，房子就不会跑了，分分钟因为太过于信任别人或者不小心泄露了个人隐私，导致被“有心人”冒名占有处分了房屋。
面对这样的情况，作为受害者应当及时报警并向法院提起诉讼，以维护自己的合法权益；而作为房屋买受人，如果是善意取得则无需担心，法律会予以保护，如果是恶意取得，法律也绝不放过！
