怎么认定农村房屋买卖的效力

根据司法实践，农村房屋买卖合同并非都认定为有效或无效，而应按照具体情况具体分析。那么，农村房屋买卖合同效力怎么认定呢？
1、对于转让给城镇居民的合同应认定为无效合同。
我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等也对宅基地使用权规定了禁止转让。此外，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”因此，从有关规定来看，转让给城镇居民的合同违反禁止性规定，应当认定为无效合同；
2、对于转让给同村或外村居民的合同应认定为有效合同。
穷尽我国相关的法律、行政法规及其他国家规定，并没有关于农村房屋禁止转让的规定，而在民法领域，法无规定即自由。
允许农民范围内的流转没有违反“房地不可分”的原则，集体土地使用权从广义而言属于农民所有，仅在农民之间的转让并没有导致建筑物所有权和土地使用权的主体分离结果，因此应当为有效，如果说这样的流转违反了宅基地使用属集体经济组织所有的身份性，那么通过继受取得的方式获取集体经济组织成员资格，即只要将户口迁入所购农房所在的集体经济组织内便可以清除宅基地使用权在集体经济组织之间流转的障碍。